岐阜県で投資するなら？おすすめエリアと選び方を解説
不動産投資・岐阜県
岐阜県での投資エリア選びに迷っている方へ
岐阜県は、名古屋市より地価水準が低い地域があり、取得コストを抑えた不動産投資を検討しやすいエリアです。
ただし、市や立地によって賃貸需要は異なるため、「物件価格が安い」という理由だけで投資先を決めるのは避けましょう。
岐阜市・大垣市・各務原市などを候補に、賃貸需要×取得価格×空室リスクで比較することが大切です。
この記事のよくある質問
先に知りたい、3つの疑問
岐阜県への投資は名古屋より利回りが高いですか？
一概に高いとはいえません。取得価格が低い物件では表面利回りが高く見えることがありますが、空室・管理費・修繕費を含む収支で比較する必要があります。
3市の賃貸需要
岐阜県で投資のおすすめエリアは？岐阜市・大垣市・各務原市の賃貸需要
岐阜県で投資先を選ぶ際は、3市を単純に順位付けせず、人口・世帯・交通・雇用・想定入居者から需要を比較しましょう。同じ県内でも、市や立地によって賃貸需要は異なります。
岐阜市・大垣市・各務原市の需要を比較
2025年国勢調査の速報値では、3市とも2020年から人口は減少した一方、世帯数は増加しています。単身世帯や小世帯の動きも含め、人口だけで判断しないことが大切です。
2025年国勢調査（速報値）の人口と世帯数
岐阜市
389,011人
174,770世帯
大垣市
154,474人
64,475世帯
各務原市
141,226人
58,782世帯
岐阜市の鉄道アクセス
18分
JR岐阜駅から名古屋駅へ新快速で18分。岐阜市から名古屋市への鉄道アクセス、大垣市の複数の鉄道路線、各務原市のJR・名鉄の交通網は、それぞれの自治体が公表しています。
岐阜市・大垣市・各務原市の投資判断ポイント
| 市 | 需要の確認ポイント | 交通・雇用面の特徴 |
|---|---|---|
| 岐阜市 | 中心部・駅周辺 | JR岐阜駅から名古屋駅へ新快速18分 |
| 大垣市 | 駅周辺・世帯需要 | JR・養老鉄道・樽見鉄道 |
| 各務原市 | 勤務先・住宅地 | JR・名鉄、製造業が集積 |
各務原市は航空機や自動車などを中心に製造業が集積しているため、勤務先へのアクセスが住まい選びの軸になりやすい市です。
単身者なら駅や勤務先、ファミリーなら道路環境や生活施設など、想定入居者に合わせて物件周辺を確認しましょう。
名古屋との比較
岐阜県で投資のおすすめエリアを探す前に！愛知・名古屋との利回りとリスク比較
岐阜県は取得コストを抑えやすい地域がある一方、利回りだけで名古屋より有利とは判断できません。空室・賃料・維持費・出口まで含めた比較が必要です。
愛知・名古屋と岐阜の利回りはどう違う？
表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算するため、同じ家賃収入なら購入価格が低いほど高くなります。数字の高さだけでなく、その内訳を確認しましょう。
表面利回りの計算式
2026年地価公示の住宅地平均価格は、岐阜市66,500円/㎡、大垣市52,800円/㎡、各務原市52,200円/㎡で、名古屋市は230,000円/㎡でした。
2026年地価公示・住宅地の平均価格
岐阜県投資と名古屋投資の比較
| 比較項目 | 岐阜県 | 名古屋市 |
|---|---|---|
| 取得コスト | 低い地域を探しやすい | 地価水準は比較的高い |
| 賃貸需要 | 市・駅・勤務先ごとに確認 | エリアごとに確認 |
| 空室リスク | 周辺需要の確認が重要 | 立地・条件で異なる |
| 出口 | 将来の買い手需要も確認 | 売買需要も確認 |
2023年住宅・土地統計調査では、住宅全体の空き家率は次のとおりでした。
岐阜県の空き家率
16.1％
2023年住宅・土地統計調査
愛知県の空き家率
11.8％
2023年住宅・土地統計調査
※住宅全体の空き家率であり、賃貸住宅だけの空室率ではありません。候補物件周辺の募集状況や賃料水準を別途確認しましょう。
投資判断で確認すること
管理費・修繕費・固定資産税・想定空室期間を差し引いた収支と、将来売却する際の買い手需要まで確認することが重要です。
投資先を決める前に
「物件価格が安い」という理由だけで、投資先を決めるのは避けましょう。
物件選定の視点
岐阜県で投資のおすすめエリアを選ぶ！高利回りと安定経営を両立する物件選定
岐阜県で安定経営を目指すなら、利回りだけでなく、想定入居者に合った立地・駐車場・間取り・設備と実質収支を確認しましょう。
駐車場と設備を想定入居者に合わせる
単身者なら駅や勤務先へのアクセス、ファミリーなら車での移動環境や生活利便性などが判断材料です。
単身者を想定する場合
駅や勤務先へのアクセスが判断材料になります。
ファミリーを想定する場合
車での移動環境や生活利便性が判断材料になります。
車の必要性や入居者ニーズは立地ごとに異なるため、「岐阜なら駐車場は必ず2台必要」といった一律の基準では判断せず、周辺の競合物件も確認しましょう。
高利回り物件ほど利回りの理由を確認する
高利回りでも、取得価格が割安な場合だけでなく、賃貸需要が弱い、修繕費がかかるなどの理由で価格が低い可能性があります。
高利回りの背景として考えられること
- 取得価格が割安である
- 賃貸需要が弱い
- 修繕費がかかる
満室時の家賃だけでなく、空室期間、管理費、修繕費、税金を含めた収支を試算しましょう。
岐阜県で投資物件を購入する前の確認項目
- 想定入居者と間取り・設備が合っているか
- 駅・幹線道路・勤務先へ移動しやすいか
- 駐車場の有無・台数は需要に合っているか
- 周辺家賃と空室期間を踏まえて収支が成立するか
- 修繕費・管理方法を想定しているか
- 売却時にも需要を期待できる立地か
まとめ
まとめ
岐阜県で投資のおすすめエリアを探す場合は、岐阜市・大垣市・各務原市などを候補に、交通・雇用・想定入居者まで確認することが重要です。
利回りだけでなく空室・修繕・税金・出口を含めて収支を考える
駐車場・設備・交通環境を物件単位で確認する
候補物件周辺の家賃と入居者需要を確かめる
長期的に収支が成立するかを確認したうえで、投資先を選びましょう。
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