60代夫婦の賃貸アパート売却方法は？老後資金を確保する進め方

60代夫婦が賃貸アパートを売却する目的整理

まずは、定年後の家計全体と賃貸アパート収益との関係を整理することが大切です。
日本FP協会などが示す老後の生活設計では、公的年金だけではゆとりある生活費を賄いにくい一方で、住宅や不動産などの資産をどう現金化するかが重要な検討要素とされています。
賃貸アパートの家賃収入は、年金を補う安定的な収入源になり得ますが、空室が続くと収支が赤字に転じるおそれもあります。
このため、老後に必要な生活費や予備資金と、現在および今後見込める賃料収入を比較し、資産として保有を続けるか、売却して現金資産に振り替えるかを検討する必要があります。

次に、60代という年齢ならではの体力面や管理負担の変化にも目を向けることが大切です。
国土交通省や不動産関連の調査では、高齢化が進む中で賃貸住宅の空室リスクや入居者対応負担が賃貸オーナーの悩みとなっている実態が示されています。
入居者募集や賃料の督促、修繕手配などの管理業務は、年齢を重ねるほど心理的・身体的な負担になりやすく、設備更新費用も将来の支出として考えておかなければなりません。
こうした負担とリスクを軽減したいと感じる場合には、一定の時期で賃貸経営を終え、売却して管理から離れるという選択肢も現実的な検討事項となります。

さらに、夫婦の今後の住まい方や相続の方針と賃貸アパートの位置づけをそろえておくことが重要です。
国土交通省の高齢期の住まいに関する資料では、持ち家に住み続ける場合だけでなく、住み替えや高齢者向け住宅の利用など、多様な暮らし方が想定されており、その際に保有不動産の活用や処分が課題になるとされています。
賃貸アパートを相続資産として残すのか、管理負担を次世代に引き継がせないために売却して金銭資産に変えておくのかで、選ぶべき手続きやタイミングが変わります。
このため、夫婦で老後の暮らし方や子世代への承継方針を話し合い、その中で賃貸アパート売却の役割や優先度を明確にしておくことが欠かせません。

賃貸中アパート売却の基本パターンと特徴

賃貸アパートを売却する際は、入居者がそのまま住み続ける形で権利関係だけを引き継ぐ「オーナーチェンジ」による売却が一般的な方法の1つです。
この場合、賃貸借契約や敷金の承継方法など、通常の自宅売却とは異なる実務上の確認が必要になります。
また、収益物件として利回りや賃料水準を重視する購入希望者が多く、収益還元法を用いた価格査定が行われることも多い点が特徴です。
安定した家賃収入が続いているかどうかで評価が変わるため、賃貸経営の実績を整理しておくことが重要になります。

一方で、入居者の退去を待って空室の状態にしてから売却する方法もあります。
この場合、自宅用として検討する購入希望者にも対象が広がるため、条件によっては売却価格が高くなる可能性がありますが、その間は家賃収入が途絶えるリスクがあります。
一棟アパートの売却期間は、一般的に売却準備から引き渡し完了までおおよそ3〜6か月程度を要することが多く、市場環境や価格設定によって前後します。
退去待ちの期間も含めると、売却完了までの総期間が長くなる可能性があるため、年齢や資金計画と合わせた検討が欠かせません。

どちらの方法を選ぶ場合でも、売却前にローン残債と物件価格の見込みを確認し、抵当権抹消に必要な資金計画を立てておくことが大切です。
また、登記上の名義が夫婦の共有名義になっている場合は、持分割合やローン契約者の状況を整理し、売買契約や残債精算の手続きに支障が出ないよう準備する必要があります。
高齢者を狙った不動産取引トラブルも報告されているため、十分に内容を理解しないまま安易に契約しないことが重要です。
不明点がある場合は、早めに家族や専門家に相談し、複数の意見を踏まえて慎重に判断する姿勢が求められます。

60代夫婦が押さえたい税金・特例と手取り計画

まず、賃貸アパートを売却したときの利益には、譲渡所得税と住民税がかかります。
譲渡所得は、「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算され、この金額に税率を乗じて税額を求めます。
所有期間が5年を超える長期譲渡の場合、原則として所得税と住民税を合計した税率は約20％台となります。
一方で、取得費や譲渡費用の計上漏れがあると税負担が増えるため、過去の契約書や工事費の領収書を丁寧に確認することが大切です。

次に、所有期間や用途による課税の違いを理解しておくことが重要です。
所有期間が5年以下の短期譲渡に該当すると、所得税と住民税を合わせた税率は長期より高くなります。
また、自宅などの居住用財産には特別控除や軽減税率が設けられていますが、賃貸アパートは原則として居住用の特例とは区別して扱われます。
さらに、一定の事業用資産については買換え特例が用意されているため、今後も事業用資産を保有する予定がある場合は、適用条件を事前に確認しておくと安心です。

そして、老後の資金計画を立てるうえでは、「売却額」ではなく「手取り額」を基準に考えることが欠かせません。
具体的には、売却価格からローン残債を差し引き、さらに仲介手数料や登記費用などの諸費用、譲渡所得税・住民税を控除した残りが実際の手取りとなります。
この手取り額が、老後の生活費や医療費、将来の住み替え費用、子や孫への資金援助など、どの程度まで賄えるのかを整理することが大切です。
必要に応じて複数の売却価格パターンを想定し、手取り額の違いを比較しながら夫婦で話し合うと、現実的な判断がしやすくなります。

定年後の収益物件売却を失敗しないための準備

まず、賃貸借契約書の内容を改めて確認し、契約期間や更新時期、解約予告期間などの基本条件を把握しておくことが大切です。
特に、定期借家契約か普通借家契約かによって、退去の可否や時期が異なりますので、条文を丁寧に読み返す必要があります。
あわせて、敷金や原状回復の取り決め、禁止事項なども整理し、過去のやり取りと齟齬がないか確認しておくと、売却時のトラブル防止につながります。
これらを事前に整理したうえで、入居者への説明や通知のタイミングを検討しておくことが、円滑な売却への第一歩になります。

次に、建物や設備の状態を把握するため、過去の修繕履歴や点検記録を一か所にまとめておくことが重要です。
国土交通省が公表している民間賃貸住宅の計画修繕に関する資料でも、長期的な修繕計画と収支の見える化が安定的な運営の基盤とされています。
加えて、直近の家賃収入・管理費・修繕費などの収支実績を一覧にしておくと、購入検討者にとって将来の収益性を判断しやすくなります。
このように、物件の状態と収支が明らかになっていれば、売却価格の根拠を示しやすくなり、交渉も進めやすくなります。

また、高齢期には判断力の低下や詐欺的な勧誘による被害が懸念されるため、家族や信頼できる専門家に早めに相談することが重要です。
国土交通省や国民生活センターの資料でも、高齢者が不動産の売却を巡って強引な勧誘や不十分な説明により不利な契約を結んでしまう事例が報告されています。
そのため、複数人で契約内容や条件を確認し、即断即決を求められる場面では一度持ち帰るなど、冷静に判断できる環境を整えることが欠かせません。
あらかじめ相談窓口や公的機関の情報も把握しておくことで、万一不安を感じたときにも早期に対応しやすくなります。

まとめ

60代夫婦の賃貸アパート売却は、「目的整理」と「手取りの見通し」を早めに行うことが何より大切です。
収益と老後資金のバランス、管理の負担、相続方針を夫婦で話し合い、売却の位置づけを共有しましょう。
賃貸中で売るか、空室にして売るか、税金や特例をどう活用するかによって、残るお金は大きく変わります。
当社では、現状の収支やローン、税金までを整理し、「今売ったらいくら手元に残るか」をわかりやすく試算します。
将来への不安や疑問がある方は、まずはお気軽にご相談ください。