不動産投資の利回り目安を解説！実質利回りで損失を防ぐ方法！

不動産投資の利回りとは？
投資の基本用語解説

利回りとは？不動産投資の基本

不動産投資における利回りとは、投じた資金に対して、年間の賃料収入などからどの程度の収益が見込めるかを示す割合です。
一般的には、年間収入を物件価格で割って計算し、収益性を比較するための入り口として使われます。

表面利回りとは何か

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割って求める、もっともシンプルな利回りです。

掲載情報でよく見かける「利回り〇％」は、この表面利回りであることが一般的です。

物件同士を素早く比較しやすい一方で、運営コストは含まれていないため、実際の収益よりも数字が良く見える傾向があります。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

• ポイント
• ・掲載情報でよく使われる数字
• ・物件同士を比較しやすい
• ・運営コストは含まれていない

実質利回りとは何か

実質利回りは、年間家賃収入から年間の運営コストを差し引き、さらに物件価格だけでなく取得時費用も含めて考える、より現実に近い利回りです。

見た目の数字ではなく、実際にどのくらい収益が残りやすいかを把握したいときに役立ちます。

表面利回りだけで判断せず、実質利回りまで確認することが大切です。

実質利回り＝（年間家賃収入－年間の運営コスト）÷（物件価格＋取得時費用）×100

• ポイント
• ・運営コストを差し引いて考える
• ・取得時費用も含めて見る
• ・表面利回りより実際の収益感覚に近い

表面利回り7％でも
実質利回りは下がることも

例えば、購入した不動産の物件価格2,000万円、年間家賃収入140万円なら、表面利回りは7％です。一方で、年間の運営コストを30万円、取得時費用を200万円と見込むと、実質利回りは約5％になります。

このように、掲載情報では7％と見えていても、費用を反映すると実際の収益性は下がることがあります。

不動産投資の利回りの目安はいくら？

築年数や物件タイプでも見方は変わる

築浅の物件は価格が高くなりやすく、利回りは低めでも安定運用を見込みやすい傾向があります。一方、築年数が進んだ物件は取得価格が抑えられやすい分、表面上の利回りは高く見えることがあります。

ただし、築年数が進んだ物件ほど、空室や設備更新、維持管理の負担を丁寧に見積もる必要があり、見かけの数字だけでは判断するのは危険です。

利回りは「高いほど良い」とは言えない

高い利回りは魅力的に見えますが、高い数字には理由があります。募集条件が強気すぎる、空室リスクが大きい、今後の維持コストといった事情が隠れている場合もあるからです。

不動産投資の利回りに関するQ&A

まとめ

不動産投資の利回りは、収益性を判断するうえで欠かせないものさしです。

ただし、ポータルサイトでよく見かける数字は表面利回りであることが多く、実際の収益感覚とは差が出ることがあります。

見た目の数字に引っぱられず、実質利回りまで試算し、地域差や物件条件まであわせて確認することが大切です。

愛知県では社会増が続く一方で、地域ごとの需要差もあるため、県名だけで判断せず、エリアごとの特性まで見て検討していきましょう。